Sprzedaż nieruchomości przez współwłaścicieli – zgoda, podział ceny i podatek

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Przy sprzedaży nieruchomości należącej do kilku osób trzeba rozdzielić trzy kwestie: zgodę na samą transakcję, sposób wypłaty ceny oraz podatek każdego ze sprzedających. Błąd w jednym z tych obszarów może zablokować akt notarialny, wywołać spór o pieniądze albo doprowadzić do zaległości podatkowej.

Poniższe zasady dotyczą przede wszystkim prywatnej sprzedaży nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych. Przy wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomościach rolnych, sprzedaży w ramach działalności gospodarczej lub transakcji objętej VAT potrzebna może być dodatkowa analiza.

Kiedy sprzedaż nieruchomości wymaga zgody i kiedy powstaje problem podatkowy

Sprzedaż całej nieruchomości jest rozporządzeniem rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W praktyce wszyscy powinni stawić się u notariusza albo działać przez pełnomocników posiadających pełnomocnictwa w odpowiedniej formie.

Inaczej wygląda sprzedaż samego udziału. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzić własnym udziałem bez zgody pozostałych. Nabywca udziału nie staje się jednak właścicielem konkretnego pokoju, piętra lub wydzielonego fragmentu działki, lecz wchodzi w miejsce sprzedającego jako współwłaściciel całej nieruchomości. Wyjątki i dodatkowe ograniczenia mogą dotyczyć między innymi nieruchomości rolnych oraz sytuacji, w których istnieje ustawowe albo umowne prawo pierwokupu.

Jeżeli zgody na sprzedaż całej nieruchomości nie ma, współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Sąd ocenia cel transakcji i interesy wszystkich współwłaścicieli. Alternatywą może być sprzedaż własnego udziału albo zniesienie współwłasności, lecz każda z tych dróg ma inne skutki finansowe i procesowe.

Umowa sprzedaży nieruchomości lub udziału musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Sama umowa przedwstępna, ustne uzgodnienie ceny albo przyjęcie zadatku nie przenoszą własności.

Problem podatkowy powstaje wtedy, gdy konkretny współwłaściciel sprzedaje swój udział przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym go nabył lub wybudował nieruchomość, a sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej. Okres ten bada się osobno dla każdego sprzedającego i nie zawsze będzie taki sam.

Kto ma obowiązek rozliczenia?

Podatnikiem nie jest grupa współwłaścicieli jako całość. Każdy sprzedający rozlicza własny przychód, własne koszty i ewentualną ulgę mieszkaniową. Dotyczy to również małżonków: przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie wykazuje się wspólnie w jednym PIT-39.

W akcie notarialnym należy jasno wskazać cenę całej nieruchomości, wielkość udziałów sprzedających oraz sposób zapłaty. Najprostszym rozwiązaniem jest wypłata każdemu współwłaścicielowi kwoty proporcjonalnej do udziału, bezpośrednio na jego rachunek bankowy.

Inny podział ceny jest możliwy, ale powinien wynikać z konkretnego rozliczenia, na przykład z ugody dotyczącej nakładów, wcześniejszych spłat albo dodatkowego świadczenia między współwłaścicielami. Samo skierowanie większej części ceny do jednej osoby nie zmienia automatycznie wielkości udziałów ani podatkowych zasad przypisania przychodu. Nadwyżka bez podstawy może wywołać spór cywilny, a w pewnych okolicznościach także pytanie o nieodpłatne przysporzenie.

Podatku dochodowego sprzedających nie rozlicza notariusz. Notariusz może natomiast pobrać od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli dana transakcja podlega PCC. Są to dwa odrębne obowiązki.

Terminy, formularze i dokumenty

Jeżeli sprzedaż udziału nastąpiła przed upływem pięciu lat, współwłaściciel składa PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Zeznanie składa się również wtedy, gdy po uwzględnieniu kosztów powstała strata albo podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W tym samym terminie należy zapłacić podatek wynikający z zeznania.

Przed zawarciem umowy warto uzgodnić z notariuszem listę dokumentów. Zwykle potrzebne są dokumenty potwierdzające nabycie udziałów, numer księgi wieczystej, dane współwłaścicieli, dokumenty dotyczące spadku lub darowizny, a zależnie od rodzaju nieruchomości także wypisy z rejestrów, zaświadczenia urzędowe, świadectwo charakterystyki energetycznej lub dokumenty dotyczące obciążeń.

Jak ustalić podstawę opodatkowania?

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży przypadający na danego współwłaściciela, pomniejszony o jego koszty uzyskania przychodu. Przychodem jest zasadniczo cena z umowy, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, na przykład prowizję pośrednika lub koszty ogłoszeń, jeżeli rzeczywiście obciążają sprzedającego i są udokumentowane.

Przy współwłasności punktem wyjścia jest część ceny odpowiadająca udziałowi danej osoby. Następnie przypisuje się tej osobie koszty dotyczące jej udziału. Jeżeli nabyła udział odpłatnie, kosztem może być odpowiednia część ceny nabycia, kosztów aktu notarialnego i udokumentowanych nakładów zwiększających wartość nieruchomości. Nie każdy wydatek eksploatacyjny lub remontowy automatycznie jest kosztem podatkowym.

Gdy udział został nabyty nieodpłatnie, katalog kosztów jest węższy. Przy darowiźnie znaczenie mogą mieć udokumentowane nakłady oraz odpowiednia część zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Przy spadku można dodatkowo uwzględnić, na warunkach ustawowych, koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe.

Jeżeli cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, urząd skarbowy może określić przychód według wartości rynkowej. Dlatego nietypowy podział ceny lub obniżkę z powodu stanu technicznego, służebności, konfliktu współwłaścicieli albo ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości warto udokumentować.

Jakie dowody warto zachować?

Do rozliczenia należy zachować akt sprzedaży, dokument nabycia udziału, potwierdzenia zapłaty, faktury za nakłady, dokumenty pośrednika, dowody opłat oraz uzgodnienie dotyczące podziału ceny. Przy uldze mieszkaniowej potrzebne są również dokumenty pokazujące cel, termin i faktyczne poniesienie wydatku.

Obciążenia działki mogą wpływać na cenę i możliwość sprzedaży. Jeżeli przez nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe albo w księdze ujawniono służebność, przed wyceną trzeba ustalić zakres prawa przedsiębiorcy, możliwość żądania wynagrodzenia i wpływ obciążenia na wartość rynkową.

Zwolnienia, koszty i wyjątki

Jeżeli od końca roku nabycia lub wybudowania udziału upłynęło pięć lat, prywatna sprzedaż nie stanowi źródła przychodu w PIT. Sprzedający nie płaci z tego tytułu podatku dochodowego i nie składa PIT-39. Dla sprzedaży w 2026 roku okres ten upłynął co do zasady dla udziałów nabytych lub wybudowanych w 2020 roku albo wcześniej.

Przy spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość lub prawo nabył albo wybudował spadkodawca. Sam dzień śmierci i dzień stwierdzenia nabycia spadku nie są wówczas początkiem nowego pięcioletniego okresu. Gdy jednak jeden współwłaściciel nabywał kolejne części nieruchomości w różnym czasie lub ponad przysługujący mu wcześniej udział, poszczególne części mogą wymagać odrębnej oceny.

Jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, dochód może być w całości albo częściowo zwolniony dzięki uldze mieszkaniowej. Współwłaściciel musi przeznaczyć własny przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w ciągu trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do typowych wydatków mieszkaniowych należą między innymi zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa, adaptacja lub remont własnej nieruchomości mieszkalnej oraz spłata określonych kredytów mieszkaniowych wraz z odsetkami. Warunki są szczegółowe, dlatego sam przelew środków członkowi rodziny, zakup lokalu wyłącznie inwestycyjnego albo wydatek niemający związku z własnymi potrzebami mieszkaniowymi może nie dać zwolnienia.

Jeżeli na cele mieszkaniowe zostanie przeznaczona tylko część przychodu, zwolniona jest odpowiednia część dochodu. Każdy współwłaściciel korzysta z ulgi samodzielnie. To, że jedna osoba przeznaczy całą swoją część ceny na mieszkanie, nie zwalnia z podatku pozostałych sprzedających.

Pięcioletnia zasada i PIT-39 nie mają zastosowania w taki sam sposób, gdy sprzedaż jest elementem działalności gospodarczej. Dodatkowe reguły mogą wystąpić również przy nieruchomościach rolnych, sprzedaży udziału obciążonego prawem pierwokupu, transakcjach zagranicznych oraz sprzedaży dokonywanej przez podatnika VAT.

Kontrola, sankcje i korekta rozliczenia

Urząd skarbowy może sprawdzić datę nabycia udziału, cenę rynkową, sposób przypisania przychodu poszczególnym współwłaścicielom, dokumenty kosztowe oraz rzeczywiste przeznaczenie środków deklarowanych w ramach ulgi mieszkaniowej. Sam zapis w prywatnym porozumieniu nie zastąpi dowodów zapłaty, faktur ani dokumentów własności.

Niezłożenie PIT-39 albo zaniżenie dochodu może spowodować zaległość podatkową, odsetki oraz odpowiedzialność karną skarbową. Jeżeli błąd zostanie wykryty, należy złożyć korektę zeznania i zapłacić zaległość z odsetkami. Gdy podatnik zadeklarował ulgę mieszkaniową, ale nie wydał środków w ustawowym terminie albo przeznaczył je na niewłaściwy cel, korekta PIT-39 jest obowiązkowa.

Spór między współwłaścicielami o sprzedaż nie uprawnia jednej osoby do podpisania aktu za pozostałych. Podobnie zajęcie udziału przez komornika, wcześniejsza darowizna udziału albo śmierć dłużnika wymagają analizy przepisów egzekucyjnych i spadkowych, a nie tylko zasad dobrowolnej sprzedaży.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może sprzedać całą nieruchomość bez zgody pozostałych?

Nie. Sprzedaż całej rzeczy wspólnej wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy współwłaściciel działa w imieniu innych na podstawie prawidłowego pełnomocnictwa albo zgodę zastępuje rozstrzygnięcie sądu wydane w odpowiednim trybie.

Czy mogę sprzedać własny udział bez informowania innych współwłaścicieli?

Co do zasady tak, ponieważ każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem. Trzeba jednak sprawdzić prawo pierwokupu, ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnych oraz treść wcześniejszych umów.

Czy cena zawsze musi być podzielona zgodnie z udziałami?

Podział zgodny z udziałami jest rozwiązaniem podstawowym i najbezpieczniejszym. Inny podział powinien wynikać z wyraźnego, udokumentowanego rozliczenia między współwłaścicielami i zostać właściwie opisany w dokumentach transakcji.

Czy każdy współwłaściciel składa osobny PIT-39?

Tak, jeżeli dla danego współwłaściciela sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat. Każda osoba wykazuje własny przychód, koszty, dochód lub stratę oraz własną ulgę mieszkaniową.

Czy po upływie pięciu lat trzeba zgłaszać sprzedaż w urzędzie skarbowym?

Przy prywatnej sprzedaży po upływie pięciu lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, nie powstaje przychód z tego źródła i nie składa się PIT-39. Inaczej może być, gdy sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej.

Czy tylko jeden współwłaściciel może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Tak. Ulga jest indywidualna. Każdy sprzedający sam decyduje o przeznaczeniu swojej części przychodu i sam musi spełnić warunki zwolnienia.

Czy notariusz obliczy i pobierze PIT od sprzedających?

Nie. Notariusz sporządza akt i może wykonywać obowiązki płatnika innych podatków związanych z transakcją, ale sprzedający sam ustala obowiązek w PIT, składa PIT-39 i płaci podatek dochodowy.

Co zrobić, gdy jeden współwłaściciel blokuje sprzedaż?

Współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą rozważyć wniosek do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Inne możliwości to sprzedaż własnych udziałów albo postępowanie o zniesienie współwłasności. Wybór zależy od wartości nieruchomości, powodów sprzeciwu i celu transakcji.

Podsumowanie

Przed sprzedażą trzeba ustalić, czy przedmiotem umowy jest cała nieruchomość, czy tylko udział, a następnie zebrać wymagane zgody i dokumenty. Cenę oraz sposób jej zapłaty najlepiej opisać oddzielnie dla każdego współwłaściciela. Każdy sprzedający powinien też samodzielnie sprawdzić datę nabycia swojego udziału, możliwe koszty i warunki ulgi mieszkaniowej. Przy różnych datach nabycia, spadku, darowiźnie albo nietypowym podziale ceny analiza powinna zostać wykonana przed podpisaniem aktu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 198 i art. 199.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5–6, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6c–6f, art. 30e i art. 45.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
• Ustawa z dnia 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy.
• Ministerstwo Finansów, informacje dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości i formularza PIT-39.