Wilgoć w mieszkaniu, a możliwość rozwiązania umowy najmu

Czas oznaczony umowy a możliwość wypowiedzenia

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, można ją rozwiązać tylko wtedy, gdy w samej umowie przewidziano konkretne przypadki, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Ogólna klauzula o możliwości wypowiedzenia „z ważnych przyczyn” może zostać uznana za niewystarczającą.

W doktrynie prawa podkreśla się, że umowa powinna wskazywać konkretne przyczyny, których wystąpienie uzasadnia wypowiedzenie. W przeciwnym razie różnica między najmem na czas oznaczony a nieoznaczony zostałaby zatarła. (por. P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–764?), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018).

Wypowiedzenie umowy z powodu wad lokalu

Niezależnie od tego, czy umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia, zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Oznacza to, że jeśli wady lokalu (np. wilgoć, grzyb, zalana piwnica) mogą negatywnie wpływać na zdrowie, najemca ma prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym — bez konieczności zachowania okresu wypowiedzenia.

Jak postąpić w praktyce

W takiej sytuacji warto przesłać właścicielowi pisemne oświadczenie o rozwiązaniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powołując się na art. 682 k.c. W piśmie należy opisać stwierdzone wady lokalu i podkreślić, że stan ten zagraża zdrowiu domowników. Dobrze jest też dołączyć zdjęcia oraz ewentualne opinie sanepidu lub inspektora budowlanego.

Jeśli właściciel będzie domagał się zapłaty za remont lub kwestionował rozwiązanie umowy, można powołać się na to, że przyczyną opuszczenia lokalu były wady, których nie usuwał mimo wielokrotnych zgłoszeń.

Podsumowanie

Najemca ma prawo rozwiązać umowę bez okresu wypowiedzenia, jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników. Właściciel nie może w takiej sytuacji żądać od najemcy ponoszenia kosztów remontu ani zachowania trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Kluczowe jest jednak udokumentowanie, że problem był zgłaszany i zagrażał zdrowiu.

Przykłady

Przykład 1
Pani Anna wynajmowała mieszkanie, w którym po zimie pojawił się grzyb. Po bezskutecznych interwencjach u właściciela rozwiązała umowę natychmiastowo, powołując się na art. 682 k.c. Właściciel nie mógł skutecznie żądać od niej odszkodowania.

Przykład 2
Pan Marek mieszkał w lokalu, w którego piwnicy zbierała się woda. Mimo licznych zgłoszeń właściciel nie usuwał przyczyny zalania. Najemca rozwiązał umowę ze skutkiem natychmiastowym — sąd potwierdził zasadność jego działania.

Przykład 3
Rodzina z dziećmi mieszkała w zawilgoconym mieszkaniu, co powodowało u dzieci alergię. Po konsultacji z prawnikiem złożyli oświadczenie o natychmiastowym wypowiedzeniu umowy z powodu wad zagrażających zdrowiu. Wynajmujący nie miał podstaw do roszczeń finansowych.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz podobny problem z umową najmu lub chcesz, aby prawnik przygotował dla Ciebie pismo o rozwiązaniu umowy, skontaktuj się z nami poprzez ePorady24.pl — udzielamy profesjonalnej pomocy prawnej online, szybko i bez wychodzenia z domu.