Czy można stracić mieszkanie komunalne po ślubie?

Masz podobny problem prawny?

Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu

Czy ślub może spowodować utratę mieszkania komunalnego?

Zawarcie małżeństwa z osobą, która ma własne mieszkanie, samo w sobie nie powoduje utraty statusu najemcy lokalu komunalnego. Dla gminy istotne jest przede wszystkim to, czy najemcy przysługuje własny tytuł prawny do innego lokalu oraz czy może on realnie z tego lokalu korzystać; podobne znaczenie może mieć także wykup lokalu komunalnego.

W aktualnym brzmieniu art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli spełnia on warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Oznacza to, że samo posiadanie mieszkania przez przyszłego męża nie wystarcza. Trzeba odróżnić mieszkanie, do którego ma Pani własny tytuł prawny, od mieszkania należącego do małżonka, z którego może Pani korzystać tylko w celu zaspokajania potrzeb rodziny.

Uprawnienie do korzystania z mieszkania małżonka a tytuł prawny

Po zawarciu małżeństwa zastosowanie może mieć art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Stosuje się go odpowiednio także do przedmiotów urządzenia domowego.

Takie uprawnienie rodzinne nie jest jednak tym samym co własność, współwłasność, spółdzielcze prawo do lokalu, umowa najmu albo inny samodzielny tytuł prawny do używania lokalu. W typowej sytuacji, gdy mieszkanie należy wyłącznie do przyszłego męża i nie zostanie Pani wpisana jako właściciel, współwłaściciel ani najemca, nie można automatycznie przyjąć, że uzyskała Pani tytuł prawny do innego lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zbliżone problemy pojawiają się, gdy trzeba ocenić, czy małżonek może być najemcą mieszkania komunalnego.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, gdy po ślubie małżonkowie wspólnie nabędą mieszkanie, podpiszą wspólnie umowę najmu albo najem lokalu zostanie nawiązany w czasie trwania małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny. W takich przypadkach może pojawić się wspólność najmu po zawarciu małżeństwa albo inny tytuł prawny, który należy ocenić indywidualnie.

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego musi mieć podstawę prawną. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności, oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

W praktyce przy sprawach podobnych do opisanej najczęściej analizuje się, czy najemca:

• uzyskał tytuł prawny do innego lokalu w tej samej albo pobliskiej miejscowości,
• może realnie używać tego lokalu,
• ma do dyspozycji lokal spełniający warunki lokalu zamiennego,
• nie przestał mieszkać w lokalu komunalnym przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• nie narusza innych obowiązków najemcy, np. przez zaległości czynszowe, podnajem bez zgody gminy albo rażące naruszanie porządku domowego.

Jeżeli zatem po ślubie nadal mieszka Pani w lokalu komunalnym, opłaca czynsz i nie ma własnego tytułu prawnego do mieszkania męża, argument gminy oparty wyłącznie na fakcie zawarcia małżeństwa byłby wątpliwy.

Znaczenie uchwały rady gminy i umowy najmu

Każda gmina uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Uchwała określa m.in. kryteria dochodowe, warunki mieszkaniowe, tryb rozpatrywania wniosków, zasady zamian oraz postępowanie wobec osób pozostających w lokalu po opuszczeniu go przez najemcę.

Dlatego oprócz przepisów ustawy trzeba sprawdzić lokalne zasady wypowiedzenia umowy najmu komunalnego. Niektóre uchwały przewidują obowiązek informowania gminy o zmianach w gospodarstwie domowym, dochodach albo sytuacji mieszkaniowej. Naruszenie takiego obowiązku nie zawsze automatycznie oznacza utratę lokalu, ale może doprowadzić do kontroli i sporu z gminą.

Warto też przejrzeć samą umowę najmu. Umowa może zawierać obowiązki informacyjne, zasady zgłaszania osób zamieszkujących w lokalu lub wymóg uzyskania zgody na oddanie lokalu albo jego części do bezpłatnego używania osobom spoza najbliższej rodziny.

Czy przyszły mąż stanie się współnajemcą mieszkania komunalnego?

Jeżeli umowa najmu lokalu komunalnego została zawarta przed ślubem, przyszły mąż nie staje się automatycznie współnajemcą tylko dlatego, że zawarto małżeństwo. Art. 680¹ Kodeksu cywilnego dotyczy sytuacji, w której stosunek najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa.

W opisanej sytuacji umowa najmu istnieje już przed ślubem, więc nowy małżonek może co najwyżej zamieszkać w lokalu za zgodą i na zasadach wynikających z umowy oraz lokalnych regulacji. Nie oznacza to automatycznego przeniesienia na niego praw najemcy ani nie powoduje utraty Pani praw jako dotychczasowego najemcy. Jeżeli jednak w praktyce jeden z małżonków przejmuje lokal i uniemożliwia korzystanie z niego, aktualny może być problem, co zrobić, gdy mąż zajął mieszkanie komunalne.

Co z dorosłymi synami zameldowanymi w lokalu?

Meldunek dorosłych synów nie jest samodzielnym tytułem prawnym do lokalu. Potwierdza fakt pobytu pod określonym adresem, ale nie przesądza o prawie najmu. Jeżeli synowie faktycznie stale mieszkają w lokalu, mogą być traktowani jako osoby wspólnie zamieszkujące z najemcą, ale nie oznacza to automatycznie, że są współnajemcami.

Trzeba też pamiętać, że osoby pełnoletnie stale zamieszkujące z najemcą mogą odpowiadać solidarnie z najemcą za zapłatę czynszu i innych należnych opłat za okres swojego stałego zamieszkiwania. Wynika to z art. 688¹ Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

W przedstawionym stanie faktycznym nie ma podstaw do przyjęcia, że samo zawarcie małżeństwa z osobą posiadającą mieszkanie powoduje automatyczną utratę prawa do mieszkania komunalnego. Po ślubie może Pani uzyskać uprawnienie do korzystania z mieszkania małżonka w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, ale co do zasady nie jest to równoznaczne z własnym tytułem prawnym do tego lokalu.

Ryzyko wzrasta dopiero wtedy, gdy najemca uzyska samodzielny tytuł prawny do innego lokalu, może z niego korzystać, lokal znajduje się w tej samej albo pobliskiej miejscowości i spełnia warunki lokalu zamiennego. Odrębną podstawą problemów może być faktyczne opuszczenie lokalu komunalnego na okres dłuższy niż 12 miesięcy albo naruszenie obowiązków wynikających z umowy i lokalnej uchwały rady gminy.

Najczęstsze pytania

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 28¹ - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ i art. 688¹ - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 i art. 21 - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733