Podwyżka czynszu po przejęciu kamienicy przez nowego właściciela

Nowy właściciel kamienicy a dotychczasowa umowa najmu

Przejęcie kamienicy przez nowego właściciela nie powoduje samo przez się wygaśnięcia najmu. Zasadą wynikającą z art. 678 Kodeksu cywilnego jest to, że nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W praktyce oznacza to, że lokator nie musi podpisywać nowej umowy tylko dlatego, że budynek zmienił właściciela, a nowy właściciel powinien respektować dotychczasowy tytuł prawny do lokalu.

Nie oznacza to jednak, że czynsz zawsze pozostaje niezmienny. Właściciel ma prawo podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, ale musi zachować procedurę z ustawy o ochronie praw lokatorów. W szczególności powinien złożyć wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. W typowych sprawach lokatorskich termin ten wynosi 3 miesiące, chyba że umowa przewiduje termin dłuższy. Szerzej omawiają to szczegółowe zasady podwyżki czynszu.

W opisanej sytuacji podwyżka z 620 zł do 1450 zł miesięcznie jest bardzo duża. Sama wysokość podwyżki nie przesądza jeszcze, że jest ona nieważna, ale wymaga dokładnej weryfikacji: formy pisma, terminu, uzasadnienia, kalkulacji oraz tego, czy nowa stawka przekracza ustawowy próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Kiedy podwyżka czynszu wymaga uzasadnienia i kalkulacji?

Jeżeli podwyżka powoduje, że czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w skali roku przekroczą 3% wartości odtworzeniowej lokalu, albo podwyżka następuje już z poziomu wyższego niż ten próg, właściciel może ją wprowadzić tylko w uzasadnionych przypadkach. Chodzi przede wszystkim o sytuacje, gdy dotychczasowy czynsz nie pozwala na pokrycie kosztów utrzymania lokalu, zwrot kapitału oraz godziwy zysk w granicach określonych ustawą, albo gdy podwyżka mieści się w granicach średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok.

Lokator może wystąpić do właściciela z pisemnym żądaniem przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel ma na to 14 dni od otrzymania żądania. Brak przedstawienia uzasadnienia i kalkulacji w tym terminie, gdy są one wymagane, powoduje nieważność podwyżki. Dlatego w sprawach takich jak opisana warto nie ograniczać się do rozmowy telefonicznej, lecz wysłać pismo za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć je w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia.

W 2026 r. warto też pamiętać, że średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za 2025 r. wyniósł 103,6, czyli oznaczał wzrost cen o 3,6%. Nie każda podwyżka wyższa od tego poziomu jest automatycznie bezprawna, ale właściciel powinien wykazać, z czego konkretnie wynika jej wysokość.

Jak lokator może zareagować na podwyżkę czynszu?

Po otrzymaniu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu lokator powinien najpierw sprawdzić datę doręczenia, formę pisma, termin wypowiedzenia, wysokość nowego czynszu, uzasadnienie oraz ewentualną kalkulację. Następnie trzeba zdecydować, czy podwyżkę zaakceptować, zakwestionować w sądzie, czy odmówić jej przyjęcia.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może:

• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki – wtedy stosunek prawny, na podstawie którego zajmuje lokal, rozwiąże się z upływem okresu wypowiedzenia;
• wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo że jest zasadna, ale w innej wysokości;
• nie podejmować żadnych działań – wtedy po upływie okresu wypowiedzenia trzeba płacić czynsz w wysokości wskazanej przez właściciela.

Kwestionując podwyżkę czynszu, trzeba liczyć się z wiążącymi się z tym konsekwencjami, ale pozew do sądu nie jest tym samym co odmowa przyjęcia podwyżki. Jeżeli lokator wnosi pozew o ustalenie, co do zasady nadal płaci dotychczasowy czynsz do czasu prawomocnego zakończenia sprawy. Jeżeli jednak sąd uzna podwyżkę za zasadną, choćby w innej wysokości niż wskazana przez właściciela, lokator będzie musiał dopłacić różnicę za okres od upływu terminu wypowiedzenia. W takich sprawach duże znaczenie ma ochrona praw najemcy i prawidłowe przygotowanie pism.

Co zrobić krok po kroku po otrzymaniu pisma o podwyżce?

W sprawie ojca najlepiej działać szybko i na piśmie. Pierwszym krokiem powinno być zachowanie koperty oraz pisma z datą doręczenia. Następnie warto obliczyć, kiedy upływa 2-miesięczny termin na reakcję. Jeżeli pismo jest niejasne, nie zawiera kalkulacji albo podwyżka jest rażąco wysoka, należy wysłać do właściciela żądanie przedstawienia przyczyny i kalkulacji podwyżki.

Po otrzymaniu odpowiedzi można ocenić, czy właściciel wykazał realne koszty utrzymania lokalu, nakłady, podstawę zwrotu kapitału i godziwy zysk. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „czynsze rynkowe wzrosły” albo że „utrzymanie kamienicy jest drogie”. Im wyższa podwyżka, tym bardziej konkretne powinno być uzasadnienie. Przy dużej podwyżce dla osoby starszej o niskiej emeryturze warto rozważyć także wystąpienie o dodatek mieszkaniowy w gminie, jeżeli spełnione są ustawowe kryteria dochodowe i lokalowe.

Jeżeli z kalkulacji wynika, że podwyżka jest nieuzasadniona albo zawyżona, lokator może wnieść pozew do sądu rejonowego. W pozwie należy żądać ustalenia, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna w niższej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu, ale lokator powinien dobrze udokumentować swoje stanowisko, w tym dotychczasową wysokość czynszu, otrzymane pisma, daty doręczeń i korespondencję z właścicielem.

FAQ

Czy nowy właściciel kamienicy może od razu podnieść czynsz?

Może rozpocząć procedurę podwyżki, ale nie może żądać nowego czynszu natychmiast, jeżeli chodzi o lokal mieszkalny objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. Musi wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu na piśmie i zachować termin wypowiedzenia, zwykle 3 miesiące.

Czy lokator może żądać uzasadnienia podwyżki?

Tak. Przy podwyżce przekraczającej ustawowy próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku albo następującej z poziomu wyższego niż ten próg lokator może zażądać przyczyny i kalkulacji podwyżki. Właściciel ma 14 dni od otrzymania żądania na pisemną odpowiedź.

Ile czasu jest na zaskarżenie podwyżki czynszu?

Lokator ma 2 miesiące od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. W tym terminie może wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna w niższej wysokości.

Czy w czasie procesu trzeba płacić podwyższony czynsz?

Jeżeli lokator w terminie zakwestionuje podwyżkę w sądzie, co do zasady płaci dotychczasowy czynsz do czasu prawomocnego zakończenia sprawy. Trzeba jednak pamiętać, że w razie przegranej albo częściowej przegranej może powstać obowiązek dopłaty różnicy.

Czy odmowa przyjęcia podwyżki chroni przed utratą mieszkania?

Nie zawsze. Pisemna odmowa przyjęcia podwyżki powoduje rozwiązanie stosunku prawnego po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli lokator chce pozostać w lokalu, powinien rozważyć zakwestionowanie podwyżki w sądzie zamiast samej odmowy.

Podsumowanie

W opisanej sprawie ojciec nie jest bezbronny, mimo że kamienica została przejęta przez nowego właściciela. Należy sprawdzić, czy wypowiedzenie czynszu zostało dokonane na piśmie, czy zachowano 3-miesięczny termin oraz czy właściciel przedstawił podstawy tak dużej podwyżki. Przy podwyżce z 620 zł do 1450 zł miesięcznie zasadne jest żądanie pisemnej kalkulacji i rozważenie pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo powinna obowiązywać w niższej wysokości.

Najważniejsze jest dochowanie terminów. Na reakcję są tylko 2 miesiące od wypowiedzenia. Brak reakcji oznacza konieczność płacenia nowego czynszu po upływie wypowiedzenia, natomiast sama odmowa przyjęcia podwyżki może doprowadzić do zakończenia najmu. Dlatego decyzję warto poprzedzić analizą pisma właściciela, kalkulacji oraz dokumentów dotyczących lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 8a i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 678.
• Komunikat Prezesa GUS z dnia 15 stycznia 2026 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2025 r.