Sprzedaż wynajmowanego mieszkania – co dzieje się z umową, kaucją i czynszem?

Sprzedaż wynajmowanego mieszkania – kiedy temat ma znaczenie w praktyce?

Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel sprzedaje lokal, mimo że obowiązuje umowa najmu. Dotyczy to zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Dla skutków sprzedaży szczególnie ważne jest jednak to, czy najemca faktycznie objął już mieszkanie oraz jaki rodzaj najmu został zawarty.

Z perspektywy sprzedającego trzeba przede wszystkim ustalić, jakie prawa i obowiązki związane z najmem przejdą na kupującego, komu przypadnie czynsz za poszczególne okresy oraz jak rozliczyć kaucję i ewentualne zaległości. Kupujący powinien natomiast przed transakcją poznać treść umowy, jej czas trwania, wysokość czynszu, zasady wypowiedzenia i stan rozliczeń z najemcą.

Dla najemcy najważniejsza informacja jest prostsza: w typowej sytuacji nie trzeba podpisywać nowej umowy najmu mieszkania tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Zmiana po stronie wynajmującego następuje z mocy prawa.

Sprzedaż nie daje również nowemu właścicielowi automatycznego prawa do dowolnej zmiany czynszu. Jeżeli chce on podnieść czynsz w sytuacji podlegającej ustawie o ochronie praw lokatorów, musi respektować właściwe przepisy dotyczące podwyżek. Szerzej ten problem omawia poradnik dotyczący podwyżki czynszu po przejęciu kamienicy przez nowego właściciela.

Warto przy tym odróżnić czynsz najmu należny wynajmującemu od kwot potocznie określanych jako czynsz do wspólnoty albo spółdzielni. Opłaty właściciela wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni wynikają z innej podstawy prawnej. To, w jakiej części ponosi je najemca, zależy od umowy najmu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów.

Podstawa prawna i najważniejsze pojęcia

Art. 678 KC: nabywca wchodzi na miejsce wynajmującego

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta zostaje zbyta w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nie jest do tego potrzebna zgoda najemcy, aneks ani ponowne zawarcie umowy.

Oznacza to sukcesję po stronie wynajmującego. Po przejściu własności kupujący staje się stroną istniejącego stosunku najmu i powinien wykonywać obowiązki wynajmującego, a najemca powinien wykonywać wobec niego obowiązki dotyczące okresu przypadającego po zmianie właściciela.

Sam fakt, że w dotychczasowej umowie jako wynajmujący wpisana jest konkretna osoba, nie sprawia więc, że po sprzedaży umowa staje się nieważna albo wymaga zastąpienia nowym dokumentem.

Art. 692 KC: zasadnicze znaczenie przy zajętym mieszkaniu

Art. 678 KC przewiduje także szczególne uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów. Przy lokalach mieszkalnych nie można jednak czytać tego przepisu w oderwaniu od art. 692 KC.

Art. 692 KC stanowi, że przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Jeżeli więc lokator mieszka już w sprzedawanym mieszkaniu, sam zakup lokalu przez nowego właściciela nie tworzy szczególnej podstawy do rozwiązania umowy.

To rozróżnienie jest istotne również przy umowach zawartych na czas oznaczony. Częstym błędem jest analizowanie wyłącznie wymogu formy pisemnej, daty pewnej i wydania rzeczy z art. 678 § 2 KC. Przy lokalu mieszkalnym już objętym przez najemcę wcześniej trzeba uwzględnić art. 692 KC, który wyłącza samo uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia przewidziane w art. 678 KC.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nadal wiąże nowego właściciela

Jeżeli do konkretnego najmu stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów, nabywca nie może pominąć jej ograniczeń tylko dlatego, że nie był osobą podpisującą pierwotną umowę. Przy zwykłym odpłatnym najmie lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma art. 11 tej ustawy.

W przypadkach objętych art. 11 wypowiedzenie przez właściciela wymaga ustawowej podstawy, zachowania wymaganych terminów i formy pisemnej oraz wskazania przyczyny wypowiedzenia. Przykładowo osobne przesłanki dotyczą długotrwałych zaległości czynszowych, używania lokalu sprzecznie z umową, oddania go bez wymaganej zgody czy potrzeby zamieszkania właściciela. Samo nabycie mieszkania nie zastępuje żadnej z tych przesłanek.

Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy szczególne dotyczące danego rodzaju umowy oraz jej treść. Nie należy automatycznie przenosić na te umowy wszystkich zasad odnoszących się do zwykłego najmu mieszkalnego.

Warunki, przesłanki i wyjątki

Sytuacja	Znaczenie sprzedaży dla najmu
Najemca objął już lokal mieszkalny	Nabywca wchodzi w najem, ale nie może powołać się na szczególne prawo wypowiedzenia z art. 678 KC. Trzeba badać zwykłe lub szczególne podstawy rozwiązania umowy.
Najemca nie objął jeszcze lokalu	Wyjątek z art. 692 KC pozwala wrócić do zasad dotyczących wypowiedzenia przez nabywcę. Znaczenie mogą mieć wtedy m.in. czas trwania umowy, forma pisemna, data pewna i wydanie rzeczy.
Najem okazjonalny lub instytucjonalny	Zmiana właściciela nie oznacza automatycznego wygaśnięcia najmu, ale sposób jego zakończenia trzeba oceniać z uwzględnieniem przepisów szczególnych i treści umowy.
Lokal jest przedmiotem egzekucji, upadłości albo szczególnego reżimu publicznego	Mogą obowiązywać przepisy szczególne. Nie należy utożsamiać skutków dobrowolnej sprzedaży z nabyciem w toku egzekucji.
Przedmiotem transakcji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu	Trzeba dodatkowo ustalić rodzaj zbywanego prawa i dokumentację spółdzielczą. Orzecznictwo dopuszcza odpowiednie skutki wejścia nabywcy w istniejący stosunek najmu, ale stan prawny nieruchomości wymaga odrębnego sprawdzenia.

Jeżeli natomiast najemca podpisał umowę, ale nie odebrał jeszcze mieszkania, sytuacja jest inna. Art. 692 KC wyraźnie przewiduje w takim przypadku wyjątek. Wtedy trzeba zbadać przesłanki z art. 678 KC, w tym ochronę przewidzianą w § 2 dla najmu zawartego na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, gdy rzecz została wydana najemcy. Jeżeli nabywca skutecznie doprowadzi do wcześniejszego zakończenia najmu w warunkach przewidzianych ustawą, znaczenie może mieć także roszczenie najemcy wobec zbywcy określone w art. 679 KC.

Procedura albo sposób postępowania krok po kroku

Przy zwykłej sprzedaży wynajętego mieszkania nie prowadzi się osobnego postępowania administracyjnego ani sądowego po to, aby nabywca stał się wynajmującym. Skutek następuje z mocy prawa. Strony powinny jednak odpowiednio przygotować dokumentację i rozliczenia.

1. Ustal rodzaj umowy i sprawdź, czy najemca objął lokal

Należy ustalić, czy jest to zwykły najem, najem okazjonalny, najem instytucjonalny czy inny szczególny stosunek prawny. Trzeba sprawdzić czas trwania umowy, postanowienia o wypowiedzeniu, wysokość czynszu, dodatkowe opłaty oraz to, czy mieszkanie zostało już najemcy wydane.

W tym miejscu trzeba również zebrać wszystkie aneksy. Ocena wyłącznie pierwszej wersji umowy może być błędna, jeśli później zmieniono czynsz, termin najmu, rachunek płatniczy albo zasady korzystania z lokalu.

2. Sporządź rozliczenie na dzień sprzedaży

Sprzedający i kupujący powinni ustalić stan czynszu i innych należności na konkretny dzień. W rozliczeniu warto wskazać co najmniej:

• czynsz zapłacony za bieżący okres,
• ewentualne zaległości i nadpłaty,
• rozliczenia mediów,
• wysokość pobranej kaucji,
• ewentualne uzgodnione potrącenia lub roszczenia,
• stan liczników, jeżeli ma wpływ na rozliczenia.

Jeżeli czynsz jest płatny z góry, a własność przechodzi w połowie miesiąca, sprzedający i kupujący mogą między sobą rozliczyć odpowiednią część otrzymanej kwoty. Nie powinno to prowadzić do żądania od najemcy ponownej zapłaty za okres, za który już prawidłowo zapłacił.

3. Ureguluj najem w dokumentach sprzedaży

W dokumentacji transakcji powinno być jasno wskazane, że lokal jest przedmiotem trwającego najmu. Nabywca powinien otrzymać umowę, aneksy i dokumenty rozliczeniowe. Szczególnie precyzyjnie należy opisać kaucję oraz zaległości, jeżeli takie istnieją.

Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że strony wzajemnie rozliczyły wszystkie należności, jeżeli z dokumentu nie wynika, co konkretnie stało się z kaucją albo wcześniejszym zadłużeniem najemcy. Takie skróty są częstym źródłem późniejszych sporów.

4. Poinformuj najemcę o zmianie właściciela

Choć wejście nabywcy w stosunek najmu nie zależy od podpisania aneksu, najemca powinien otrzymać wiarygodną informację o zmianie. Najbezpieczniejsze jest pisemne zawiadomienie podpisane przez sprzedającego i kupującego albo zawiadomienie nowego właściciela poparte dokumentem pozwalającym zweryfikować nabycie.

W zawiadomieniu warto podać datę przejścia własności, dane nowego wynajmującego, adres do korespondencji, rachunek do płatności oraz zasady kontaktu w sprawach dotyczących lokalu. Jeżeli zmienia się jedynie osoba wynajmującego, nie należy przedstawiać najemcy nowej umowy jako warunku dalszego zamieszkiwania.

5. Przekaż dokumentację i ustal stan lokalu

Sprzedający powinien przekazać kupującemu dokumenty dotyczące najmu i stanu mieszkania. W zależności od sytuacji mogą to być protokoły wydania lokalu, dokumentacja fotograficzna, odczyty liczników, zgłoszenia usterek, korespondencja dotycząca napraw, rozliczenia mediów oraz dokumenty wspólnoty lub spółdzielni istotne dla obciążeń lokalu.

Dokumenty, dowody i rozliczenia

Przy sprzedaży wynajętego mieszkania część dokumentów służy potwierdzeniu samego stosunku najmu, część rozliczeniom, a część zabezpieczeniu dowodowemu na wypadek późniejszego sporu.

Dokument	Znaczenie
Umowa najmu i aneksy	Podstawowy dowód warunków najmu, czasu trwania, wysokości czynszu, zasad wypowiedzenia i rozliczeń.
Protokół wydania mieszkania	Pozwala wykazać datę objęcia lokalu oraz jego stan. Ma duże znaczenie przy art. 692 KC i późniejszym rozliczaniu szkód.
Dowód wpłaty kaucji	Potwierdza wysokość i fakt przekazania zabezpieczenia. Powinien zostać zachowany także po zmianie właściciela.
Historia wpłat i rozliczenie czynszu	Pozwala oddzielić należności powstałe przed sprzedażą od należności przypadających po przejściu własności.
Dokumentacja techniczna, zdjęcia i zgłoszenia usterek	Dokumenty pomocne przy ustalaniu stanu lokalu, obowiązku napraw i odpowiedzialności za uszkodzenia.
Korespondencja z najemcą	Może wykazywać ustalenia dotyczące płatności, napraw, podwyżek, zgód oraz wcześniejszych wezwań.
Rozliczenia, uchwały i informacje wspólnoty lub spółdzielni	Są pomocne do ustalenia obciążeń właściciela i prawidłowego rozliczania tych kosztów, które zgodnie z umową mogą obciążać najemcę.
Dokument sprzedaży i protokół przekazania dokumentacji	Pozwalają ustalić datę zmiany właściciela oraz treść uzgodnień sprzedającego i kupującego dotyczących najmu.

Co dzieje się z kaucją przy sprzedaży?

Sprzedaż mieszkania osobie trzeciej nie jest zdarzeniem, które samo w sobie powoduje wymagalność zwrotu kaucji na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy zwykłej kaucji mieszkaniowej art. 6 ust. 4 przewiduje jej zwrot w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu.

Jeżeli najemca nadal mieszka w lokalu po jego sprzedaży, nie powinien zatem otrzymywać zwrotu tylko dlatego, że doszło do transakcji, a następnie wpłacać identycznej kaucji nowemu właścicielowi. Trzeba natomiast ustalić, w jaki sposób sprzedający i kupujący rozliczają istniejące zabezpieczenie.

Kwestia odpowiedzialności za późniejszy zwrot kaucji wymaga szczególnej ostrożności. W orzecznictwie występują różne oceny dotyczące tego, czy obowiązek jej zwrotu jest zawsze elementem przejmowanego stosunku najmu, czy może stanowić odrębne zobowiązanie, które nie przechodzi na nabywcę automatycznie. Część orzeczeń akcentuje samodzielny charakter obowiązku zwrotu kaucji, natomiast w innych sprawach przyjmowano silniejsze związanie kaucji ze stosunkiem najmu.

Dlatego w umowie sprzedaży lub odrębnym porozumieniu należy wskazać dokładną kwotę kaucji, informację o jej faktycznym przekazaniu kupującemu oraz zasady odpowiedzialności za zwrot. Jeżeli strony zamierzają doprowadzić także do przejęcia długu w rozumieniu art. 519 KC i zwolnienia dotychczasowego dłużnika, trzeba uwzględnić wymagania właściwe dla takiego przejęcia, w tym znaczenie zgody wierzyciela.

Najemca powinien zachować dowód pierwotnej wpłaty oraz późniejsze pisemne informacje o sposobie rozliczenia zabezpieczenia. Szczegółowe zasady zwrotu, potrąceń i waloryzacji omawia osobny poradnik: kaucja przy najmie mieszkania.

Komu płacić czynsz po sprzedaży?

Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu oznacza, że należności dotyczące okresu po przejściu własności co do zasady powinny być spełniane na rzecz nowego wynajmującego. Orzecznictwo dotyczące art. 678 KC odróżnia jednak prawa i obowiązki powstałe po nabyciu od roszczeń, które powstały wcześniej.

Zaległy czynsz za okres przed sprzedażą co do zasady pozostaje wierzytelnością poprzedniego właściciela. Może zostać przeniesiony na kupującego w odrębny sposób, przykładowo w ramach cesji, ale nie należy zakładać, że przechodzi automatycznie tylko dlatego, że zmieniła się własność lokalu.

Jeżeli najemca dostaje sprzeczne polecenia zapłaty od sprzedającego i kupującego, powinien zażądać pisemnego wyjaśnienia, wskazania daty przejścia własności oraz podstawy żądania. Trzeba zachować potwierdzenia przelewów. W realnym sporze co do osoby wierzyciela mogą być potrzebne dodatkowe instrumenty prawa cywilnego, zamiast ponownego płacenia tej samej należności obu osobom.

Czynsz najmu a opłaty do wspólnoty lub spółdzielni

Zmiana właściciela zmienia również osobę odpowiedzialną wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni za obowiązki wynikające z jego prawa do lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznej zmiany treści umowy najmu.

Jeżeli umowa przewiduje, że najemca oprócz czynszu pokrywa określone opłaty eksploatacyjne, po sprzedaży należy kontynuować rozliczenia zgodnie z umową i przepisami. Nowy właściciel nie może wyłącznie na podstawie samego zakupu przekształcić własnych obciążeń wobec wspólnoty lub spółdzielni w dodatkowy czynsz należny od lokatora.

Terminy, koszty i najważniejsze ryzyka

Zdarzenie	Termin lub skutek
Wejście kupującego w stosunek najmu	Następuje z mocy prawa wraz z nabyciem wynajętego lokalu. Nie trzeba czekać na podpisanie aneksu przez najemcę.
Zwrot kaucji na zasadach art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów	Co do zasady miesiąc od opróżnienia lokalu albo od nabycia jego własności przez najemcę, po odpowiednich potrąceniach. Termin nie biegnie od zwykłej sprzedaży osobie trzeciej.
Wypowiedzenie przy zaległościach w zwykłym najmie objętym art. 11 ustawy	Ustawa przewiduje szczególne warunki, w tym zaleganie co najmniej za trzy pełne okresy płatności oraz wcześniejsze pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem do zapłaty zaległości. Nie wolno pomijać tych etapów.
Zawiadomienie o zmianie rachunku i właściciela	Nie ma potrzeby oczekiwania na nową umowę. Informację należy przekazać możliwie szybko i w formie pozwalającej wykazać jej treść oraz doręczenie.

Sama zmiana właściciela nie rodzi po stronie najemcy opłaty administracyjnej, notarialnej ani obowiązku zapłaty nowej kaucji. Koszty aktu notarialnego i pozostałe koszty transakcji są elementem relacji sprzedającego z kupującym, a nie opłatą za zachowanie przez lokatora istniejącej umowy.

Jeżeli powstanie spór o czynsz, zwrot kaucji, skuteczność wypowiedzenia lub wydanie lokalu, sprawa może trafić do sądu cywilnego. Właściwość sądu oraz opłata zależą wtedy od rodzaju roszczenia, wartości przedmiotu sporu i przepisów obowiązujących w chwili wniesienia sprawy. Sama sprzedaż nie wymaga jednak od najemcy wszczynania postępowania sądowego ani administracyjnego.

Do najważniejszych ryzyk należą:

• zapłata czynszu niewłaściwej osobie po otrzymaniu niezweryfikowanej informacji o sprzedaży,
• podwójne rozliczenie tej samej należności za miesiąc, w którym doszło do transakcji,
• brak dokumentu potwierdzającego wysokość i dalszy los kaucji,
• próba rozwiązania umowy przez nowego właściciela wyłącznie z powodu zakupu mieszkania,
• podpisanie przez najemcę nowej, mniej korzystnej umowy w przekonaniu, że jest to warunek dalszego zamieszkiwania,
• pominięcie istniejącego najmu przez kupującego podczas badania stanu prawnego i ekonomicznego mieszkania.

Najczęstsze błędy

Powołanie wyłącznie art. 678 KC bez sprawdzenia art. 692 KC

Przy lokalu mieszkalnym zajętym przez najemcę samo przeczytanie art. 678 KC może prowadzić do błędnego wniosku, że każdy nabywca otrzymuje szczególne prawo wypowiedzenia. Art. 692 KC wyłącza te przepisy, jeżeli najemca objął już lokal mieszkalny.

Założenie, że sprzedaż kończy umowę

Ani sprzedający, ani kupujący nie powinni traktować aktu sprzedaży jako automatycznej daty wygaśnięcia najmu. Jeżeli umowa ma zostać rozwiązana, musi istnieć odpowiednia podstawa wynikająca z umowy i przepisów właściwych dla konkretnego rodzaju najmu.

Wymaganie od najemcy nowej umowy bez potrzeby

Aneks potwierdzający zmianę danych wynajmującego może być praktyczny, ale nie jest warunkiem wstąpienia nabywcy w najem. Szczególnej ostrożności wymaga dokument, który pod pozorem aktualizacji danych zmienia czas trwania umowy, wysokość czynszu, zasady wypowiedzenia albo inne istotne prawa lokatora.

Pominięcie kaucji w umowie sprzedaży

Wskazanie jedynie, że kupujący przejmuje lokal z najemcą, może być niewystarczające do bezpiecznego rozliczenia kaucji. Trzeba udokumentować jej wysokość, przepływ środków oraz podstawę odpowiedzialności za późniejszy zwrot.

Automatyczne przypisanie nowemu właścicielowi starych zaległości

Wstąpienie w najem na podstawie art. 678 KC nie oznacza automatycznego przeniesienia wszystkich wcześniej powstałych wierzytelności sprzedającego. Jeżeli kupujący ma dochodzić zaległości za wcześniejsze okresy, trzeba sprawdzić, czy doszło do skutecznego przelewu wierzytelności lub istnieje inna podstawa.

Mylenie czynszu najmu z obciążeniami właściciela

Uchwała wspólnoty albo nowe rozliczenie spółdzielni nie zastępują zasad zmiany czynszu wynikających z umowy i ustawy. Najpierw trzeba ustalić, jaki charakter ma dana opłata i kto zgodnie z prawem oraz umową powinien ją ponieść.

FAQ

Czy właściciel potrzebuje zgody najemcy na sprzedaż mieszkania?

Co do zasady nie. Przy zwykłej sprzedaży prywatnego mieszkania trwający najem nie blokuje zbycia, a nabywca wstępuje w miejsce wynajmującego z mocy prawa. Szczególne prawa pierwszeństwa lub inne ograniczenia mogą wynikać z odrębnych regulacji dotyczących określonych lokali, dlatego przed transakcją trzeba sprawdzić status prawny nieruchomości.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć najem tylko dlatego, że kupił mieszkanie?

Nie, jeżeli chodzi o lokal mieszkalny, który najemca już objął. Art. 692 KC wyłącza wówczas przepisy o szczególnym wypowiedzeniu najmu przez nabywcę. Możliwość zakończenia umowy trzeba oceniać według przepisów właściwych dla danego najmu oraz jego treści.

Czy po sprzedaży trzeba podpisać aneks albo nową umowę?

Nie jest to konieczne do przejścia stosunku najmu na kupującego. Aneks może służyć uporządkowaniu danych stron, adresu do korespondencji czy rachunku bankowego, ale nabywca staje się wynajmującym niezależnie od podpisu najemcy.

Komu najemca powinien płacić czynsz po sprzedaży?

Czynsz dotyczący okresu po nabyciu lokalu co do zasady należy płacić nowemu wynajmującemu. Najemca powinien jednak otrzymać wiarygodną informację o zmianie właściciela i rachunku. Zaległości powstałe przed sprzedażą co do zasady pozostają przy poprzednim właścicielu, chyba że zostały skutecznie przeniesione.

Czy kaucję trzeba zwrócić najemcy w dniu sprzedaży?

Nie. Przy kaucji podlegającej art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów sprzedaż mieszkania osobie trzeciej nie uruchamia terminu jej zwrotu. Jeżeli najem trwa nadal, strony transakcji powinny przede wszystkim prawidłowo udokumentować sposób rozliczenia kaucji i odpowiedzialność za jej późniejszy zwrot.

Czy najemca ma prawo pierwszeństwa zakupu wynajmowanego mieszkania?

Sam fakt bycia najemcą prywatnego mieszkania nie daje ogólnego ustawowego pierwszeństwa jego nabycia. Odmienne rozwiązania mogą jednak występować w szczególnych reżimach, np. przy określonych lokalach publicznych. Z tego powodu trzeba odróżnić zwykłą prywatną sprzedaż od procedur regulowanych przepisami szczególnymi.

Podsumowanie

Przy sprzedaży wynajętego i już zajętego mieszkania zasadą jest ciągłość najmu. Kupujący staje się wynajmującym z mocy art. 678 KC, ale art. 692 KC chroni najemcę lokalu mieszkalnego przed szczególnym wypowiedzeniem opartym wyłącznie na zmianie właściciela. Jeżeli nowy właściciel chce zakończyć umowę, musi znaleźć podstawę właściwą dla konkretnego rodzaju najmu.

Sprzedający i kupujący powinni przed transakcją uzgodnić stan czynszu, zaległości, mediów i kaucji, przekazać dokumentację oraz jasno poinformować najemcę, od kiedy i na jaki rachunek ma płacić. Szczególnie starannie należy opisać kaucję, ponieważ jej późniejsze rozliczenie może rodzić spory, jeżeli dokumenty sprzedaży nie określają, kto przejął środki i obowiązek ich zwrotu.

Źródła

Stan prawny zweryfikowany na 26 sierpnia 2026 r.

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 519, art. 678, art. 679 i art. 692.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725, w szczególności art. 2, art. 6, art. 6c–6g, art. 8a, art. 11, art. 19e i art. 19j.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 889.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. I CSK 472/17 – w zakresie skutków wstąpienia nabywcy w stosunek najmu i należności związanych z okresem po nabyciu.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. V ACa 599/14 – w zakresie charakteru obowiązku zwrotu kaucji.
• Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie, sygn. VIII Ga 249/14 – jako przykład odmiennego ujęcia związku obowiązku zwrotu kaucji ze stosunkiem najmu.
• Orzecznictwo Sądu Najwyższego, sygn. V CSK 30/12 – w zakresie zastosowania zasad dotyczących zmiany wynajmującego przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.