Przekształcenie stodoły na budynek mieszkalny

Posiadam działkę siedliskową. W odległości ok. 550 metrów od działki powstał wiatrak. Na działce znajdują się 2 stodoły oraz dom. Chciałbym zamieszkać na piętrze jednej ze stodół. Z tego, co wiem, nie mogę teraz przekształcić stodoły na budynek mieszkalny. Jakie mam możliwości w tej sytuacji?

Adaptacja stodoły na budynek mieszkalny

W pierwszej kolejności wskazuję, że trzeba sprawdzić zapisy miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, żeby w ogóle zweryfikować, czy w przypadku Pana działki przekształcenie stodoły na funkcję mieszkalną jest dopuszczalne.

Dodatkowo kwestia wiatraka. Obowiązująca obecnie ustawa zakazuje sytuowania obiektów mieszkalnych w odległości mniejszej niż 10-krotna wysokość wieży i łopaty wirnika w najwyższym położeniu (tzw. reguła 10H) od zabudowy mieszkalnej. Czyli wiatrak ma być odsunięty o 700 m od zabudowań na podstawie planu miejscowego. Zatem istotne jest położenie stodoły od wiatraka.

Dodatkowo nie każdy budynek gospodarczy czy jego piętro można zaadaptować. Od tego warto rozpocząć rozważania na temat sensu inwestycji. Decyduje tu stan techniczny, dlatego na początku dobrze jest wykonać profesjonalną ekspertyzę, która pozwoli ocenić, czy zamierzenie może się w ogóle udać. Należy pod uwagę wziąć stan: fundamentów, ścian, więźby dachowej i stropu.

Jeżeli ekspertyza wykazała, że budynek nadaje się do przebudowy, to można rozpocząć procedurę zmiany sposobu użytkowania zgodnie z przepisami prawa.

Zmiana sposobu użytkowania stodoły

Prawo budowlane definiuje zmianę sposobu użytkowania obiektu jako podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zgłoszenie takie musi być pierwszym krokiem w procedurze zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Wniosek o zmianę sposobu użytkowania obiektu

Do wniosku zgłoszeniowego dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części inwestor załącza:

• Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
• Opis i rysunek określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.
• Zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.
• Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• Ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
• Pozwolenia i uzgodnienia wymagane odrębnymi przepisami, o których napisałam powyżej: pożarowe, opinię środowiskową – oddziaływanie działalności na środowisko.

Warto zaznaczyć, że:

• W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ architektoniczno-budowlany nakłada w drodze postanowienia na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Zgłoszenia należy dokonać przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, budowy.
• Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Warto pamiętać, iż skoro rozważamy zmianę sposobu użytkowania budynku z gospodarczego na mieszkalne, to zastosowanie będzie miało rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

W zależności od zakresu prac, na podstawie art. 71 ust. 5 Prawa budowlanego, może być wymagane pozwolenie na budowę.

„Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.

Przekształcenie stodoły w domek letniskowy

Wbrew pozorom w panujących obecnie przepisach prawa możemy nie napotkać ściśle określonych ram, które zamykałyby w sobie pojęcie, jakim jest dom letniskowy. Definicja, a w zasadzie nagminnie używane nazewnictwo tego typu budowli, wspomina o „budynku rekreacji indywidualnej” – w skrócie domkiem letniskowym nazwać należy budynek, którego dedykowanym przeznaczeniem jest użytek krótkotrwały, głównie w okresach wakacyjno-urlopowych.

Przy tym rozwiązaniu również należy sprawdzić, czy MPZP pozwala na takową zabudowę – w planie może być zapis, że teren przeznaczony jest pod zabudowę rekreacyjną. W takim przypadku z przekształceniem stodoły w obiekt rekreacji indywidualnej nie będzie najmniejszych problemów.

Natomiast jeśli plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza wyłącznie zabudowę jednorodzinną w ramach siedliska, wówczas domek letniskowy musiałby spełniać wymagania techniczne i prawne, jakie określone są dla domów całorocznych. Ponadto plan zagospodarowania przestrzennego narzuca wymogi dotyczące m.in. linii zabudowy, wielkości i wysokości budynku.

Wymagania dotyczące budynku letniskowego

Budynek rekreacji indywidualnej, podobnie jak każdy inny budynek, musi spełnić wymogi Prawa budowlanego oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Zacznijmy od tego, że zgodnie z § 3 pkt 7 tego rozporządzenia budynkiem rekreacji indywidualnej jest budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Dlatego działki przeznaczone pod budowę budynków rekreacji indywidualnej nie muszą być uzbrojone. § 26 ust. 5a rozporządzenia zwalnia je z wymogu przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej (§ 26 ust. 5). Wyjątek: tego typu wymogi znajdą się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka sytuacja mogłaby mieć miejsce wtedy, gdy budynek rekreacji indywidualnej miałby być budowany na podstawie pozwolenia.

Z kolei § 27 rozporządzenia dopuszcza budowę nawet wtedy, gdy działka nie ma własnego ujęcia wody nadającej się do spożycia przez ludzi. Ponadto warunki techniczne w § 23 ust. 3 i § 36 ust. 2 dopuszczają mniejszą odległość niż w przypadku zabudowy jednorodzinnej do miejsc gromadzenia odpadów stałych (3 zamiast 10 m) czy urządzeń sanitarno-gospodarczych (5 zamiast 15 m).

Pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej, podobnie jak pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych, mogą mieć 2,2 m wysokości. Dla porównania – normalnie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi powinny mieć wysokość co najmniej 2,5 m (§ 72 ust. 1).

Rozporządzenie dopuszcza zainstalowanie w budynku rekreacji indywidualnej kominka opalanego drewnem z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym. Wymogi z tym związane są jednak takie same jak w przypadku domów jednorodzinnych (§ 132 ust. 3).

Jednak budynków rekreacji indywidualnej nie obejmują m.in. parametry energetyczne dotyczące przegród zewnętrznych, czyli ścian, dachu czy okien, a także – z pewnymi zastrzeżeniami – wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej oraz klasy odporności ogniowej elementów budynków (§ 213).

Stąd sprawa nie jest łatwa. Proszę zapoznać się z tym, co może Pan na działce zrobić: zweryfikować stan stodoły – najlepiej ze specjalistą – i podjąć decyzję. Wskazuję jednak, że kwestia wiatraka jest tutaj znacząca. Jeśli stodoła nie znajduje się dalej niż 700 m od wiatraka – nie będzie w ogóle możliwa zmiana sposobu użytkowania obiektu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414