Lokal tymczasowy po eksmisji – kto ma prawo i na jak długo?

Lokal tymczasowy po eksmisji – kiedy temat ma znaczenie w praktyce?

Tymczasowe pomieszczenie pojawia się dopiero na etapie wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu przez komornika. Nie jest to więc dodatkowy rodzaj lokalu, o który każda osoba zagrożona utratą mieszkania może wystąpić niezależnie od postępowania eksmisyjnego.

Najpierw trzeba ustalić, co dokładnie wynika z tytułu wykonawczego. Jeżeli osoba eksmitowana ma przyznane uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo przysługuje jej lokal zamienny, stosuje się właściwe dla tych uprawnień zasady. Tymczasowe pomieszczenie ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy takich praw nie ma.

Jeżeli dopiero trwa spór o opróżnienie mieszkania albo chcesz sprawdzić, kiedy właściciel może żądać wyprowadzki i jak wygląda cała eksmisja lokatora, trzeba odróżnić etap sądowy od późniejszego wykonania prawomocnego orzeczenia przez komornika.

Drugim elementem jest sytuacja mieszkaniowa dłużnika. Jeżeli ma on tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym rzeczywiście może zamieszkać, komornik może usunąć go właśnie tam. Dopiero brak takiej możliwości otwiera drogę do oczekiwania na wskazanie tymczasowego pomieszczenia, o ile nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Podstawa prawna i najważniejsze pojęcia

Zasady dotyczące tymczasowych pomieszczeń wynikają przede wszystkim z art. 25a–25e ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Ustawa określa między innymi, kto może zawrzeć umowę najmu, na jaki okres oraz kiedy prawo do takiego pomieszczenia nie przysługuje. Kodeks reguluje natomiast sposób działania komornika podczas egzekucji.

Tymczasowe pomieszczenie nie musi odpowiadać standardowi samodzielnego mieszkania. Musi jednak nadawać się do zamieszkania i spełniać ustawowe minimum. Powinno mieć:

• dostęp do źródła wody i ustępu, przy czym urządzenia te mogą znajdować się poza budynkiem,
• oświetlenie naturalne i elektryczne,
• możliwość ogrzewania,
• niezawilgocone przegrody budowlane,
• możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków,
• co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę.

W miarę możliwości pomieszczenie powinno znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas mieszkały osoby przekwaterowywane. Oznacza to, że nie każde wolne pomieszczenie wskazane przez gminę będzie automatycznie spełniało ustawowe wymagania.

Warunki, przesłanki i wyjątki

Typowa sytuacja, w której powstaje prawo do tymczasowego pomieszczenia, wymaga łącznie kilku elementów: wszczęta została egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe, z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego, a dłużnik nie dysponuje innym lokalem lub pomieszczeniem, do którego ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać.

Prawo to nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Zgodnie z art. 25d ustawy nie przysługuje ono między innymi, gdy z tytułu wykonawczego wynika, że opróżnienie lokalu orzeczono z powodu stosowania przemocy, rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Wyłączenie dotyczy także osoby, która zajęła opróżniany lokal bez tytułu prawnego.

Tymczasowego pomieszczenia nie zapewnia się również dłużnikowi eksmitowanemu z prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego, z lokalu zajmowanego na podstawie najmu instytucjonalnego albo najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Prawo nie przysługuje także osobie zobowiązanej do opróżnienia samego tymczasowego pomieszczenia.

Jak wygląda postępowanie krok po kroku?

Postępowanie nie polega na tym, że osoba eksmitowana składa do gminy zwykły wniosek mieszkaniowy i czeka na decyzję o przydziale. Tymczasowe pomieszczenie jest elementem konkretnego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika.

1. Wszczęcie egzekucji. Wierzyciel przedstawia tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu, a komornik wszczyna postępowanie.
2. Wezwanie do dobrowolnego wykonania obowiązku. Komornik wyznacza dłużnikowi odpowiedni termin na dobrowolne opuszczenie lokalu.
3. Ustalenie sytuacji mieszkaniowej. Komornik sprawdza, czy dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Ustala także jego sytuację rodzinną.
4. Wniosek komornika do gminy. Jeżeli nie ma innego miejsca do zamieszkania, a dłużnik ma prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik występuje do gminy właściwej ze względu na położenie opróżnianego lokalu o wskazanie takiego pomieszczenia.
5. Wskazanie pomieszczenia. Pomieszczenie odpowiadające ustawowym wymaganiom może wskazać także wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia. W takim przypadku komornik nie może wstrzymywać egzekucji tylko dlatego, że gmina nie wskazała własnego pomieszczenia.
6. Ustalenie terminu eksmisji. Po zapewnieniu odpowiedniego miejsca komornik zawiadamia o dalszych czynnościach i wykonuje obowiązek opróżnienia lokalu.

Jeżeli dłużnik należy do grupy, której prawo do tymczasowego pomieszczenia ustawowo nie przysługuje, art. 1046 § 5¹ Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje usunięcie go do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez właściwą gminę.

Dokumenty, dowody i rozliczenia

Wiele dokumentów znajduje się już w aktach komorniczych, ale osoba eksmitowana powinna zachować własny komplet korespondencji. Szczególne znaczenie mają:

Dokument	Znaczenie
Tytuł wykonawczy dotyczący opróżnienia lokalu	Pozwala ustalić, czy przyznano najem socjalny lub lokal zamienny oraz z jakiego powodu orzeczono eksmisję.
Pisma i zawiadomienia komornika	Potwierdzają przebieg egzekucji, wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu oraz terminy poszczególnych czynności.
Dokumenty dotyczące innego lokalu	Mogą być potrzebne, gdy sporne jest, czy dłużnik rzeczywiście ma tytuł prawny do miejsca, w którym może zamieszkać.
Umowa najmu tymczasowego pomieszczenia	Określa okres najmu, czynsz, opłaty oraz prawa i obowiązki stron.
Protokół przekazania, zdjęcia i stany liczników	Nie są zawsze ustawowym warunkiem powstania prawa, ale są bardzo pomocne przy sporach o stan techniczny, wyposażenie, szkody lub rozliczenia.

Jeżeli istnieje spór o to, czy wskazane pomieszczenie spełnia wymagania ustawy, warto udokumentować jego powierzchnię, możliwość ogrzewania, dostęp do wody i ustępu, stan ścian, instalację elektryczną oraz możliwość przygotowywania posiłków. Pomocne mogą być zdjęcia, protokół oględzin, korespondencja z gminą lub zarządcą, a w bardziej złożonych przypadkach również dokumentacja techniczna.

Uchwała rady gminy regulująca zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem może doprecyzowywać lokalną organizację najmu. Nie zastępuje jednak wymagań wynikających bezpośrednio z ustawy.

Terminy, koszty i najważniejsze ryzyka

Jak długo można mieszkać w tymczasowym pomieszczeniu?

Umowa najmu tymczasowego pomieszczenia musi być zawarta na czas oznaczony: co najmniej na 1 miesiąc i maksymalnie na 6 miesięcy. Nie oznacza to jednak, że po sześciu miesiącach przedłużenie jest zawsze wykluczone. Art. 25e ustawy nakazuje odpowiednio stosować art. 23 ust. 3, co pozwala przedłużyć najem na kolejny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Kolejna umowa lub okres przedłużenia również powinny respektować maksymalny 6-miesięczny okres wynikający z art. 25b.

Nie można natomiast zakładać, że tymczasowe pomieszczenie staje się lokalem przyznanym bezterminowo. Przed upływem umowy trzeba sprawdzić zasady obowiązujące w konkretnej gminie i odpowiednio wcześnie wyjaśnić możliwość jej przedłużenia.

Czy komornik czeka na gminę tylko przez 6 miesięcy?

Nie. Taki limit występował w starszym brzmieniu art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, dlatego nadal można znaleźć tę informację w starszych poradnikach. Aktualne brzmienie przepisu przewiduje, że gdy dłużnik nie ma innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez właściwą gminę. Przepis nie zawiera obecnie dawnego maksymalnego 6-miesięcznego okresu oczekiwania.

Ile kosztuje najem?

Do najmu tymczasowych pomieszczeń stosuje się odpowiednio art. 23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że stawka czynszu nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie danej gminy. Oprócz czynszu mogą występować opłaty związane z korzystaniem z pomieszczenia, w szczególności za media, jeżeli wynika to z umowy i zasad rozliczeń.

Samo wystąpienie komornika do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia nie jest odrębnym płatnym wnioskiem mieszkaniowym składanym przez dłużnika. Koszty postępowania egzekucyjnego stanowią osobne zagadnienie i zależą od przebiegu egzekucji.

Jeżeli najemca pozostaje w pomieszczeniu po wygaśnięciu umowy bez jej przedłużenia, może powstać obowiązek zapłaty odszkodowania za zajmowanie pomieszczenia bez tytułu prawnego. Co więcej, osoba zobowiązana do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia nie ma prawa do kolejnego tymczasowego pomieszczenia na podstawie art. 25d pkt 3.

Gdy spór dotyczy czynności lub zaniechania komornika, możliwa może być skarga na czynności komornika. Co do zasady termin na jej wniesienie wynosi tydzień, przy czym początek biegu terminu zależy od tego, czy skarżący był obecny przy czynności, został o niej zawiadomiony czy dowiedział się o niej później. Skargę wnosi się do komornika, który dokonał zaskarżonej czynności lub zaniechał jej dokonania.

Najczęstsze błędy

• Mylenie tymczasowego pomieszczenia z najmem socjalnym lokalu. To dwa różne rozwiązania, uruchamiane w innych sytuacjach i na innych zasadach.
• Przyjmowanie, że każdemu eksmitowanemu przysługuje tymczasowe pomieszczenie. Ustawa przewiduje konkretne wyłączenia, które trzeba porównać z treścią tytułu wykonawczego.
• Powtarzanie nieaktualnej zasady o 6 miesiącach oczekiwania komornika. Obecnie 6 miesięcy to maksymalny okres jednej umowy najmu tymczasowego pomieszczenia, a nie limit wstrzymania egzekucji określony w art. 1046 § 4 KPC.
• Ignorowanie korespondencji od komornika. Może ona zawierać informacje o ustalonym innym miejscu zamieszkania, wskazanym pomieszczeniu lub terminie dalszych czynności.
• Brak udokumentowania złego stanu wskazanego pomieszczenia. Jeżeli kwestionowane jest spełnianie ustawowych wymogów, warto zgromadzić zdjęcia, pomiary, protokół oraz korespondencję jeszcze przed lub przy przejęciu pomieszczenia.
• Założenie, że umowa przedłuży się automatycznie. Możliwość przedłużenia nie oznacza automatycznego dalszego najmu po upływie terminu wskazanego w umowie.

FAQ

Czy po 6 miesiącach trzeba bezwzględnie opuścić tymczasowe pomieszczenie?

Nie zawsze. Pojedyncza umowa może trwać maksymalnie 6 miesięcy, ale przepisy dopuszczają jej przedłużenie na kolejny okres, jeżeli nadal istnieje sytuacja uzasadniająca taki najem. Przedłużenie nie następuje jednak samo z siebie.

Czy tymczasowe pomieszczenie musi mieć własną łazienkę i kuchnię?

Nie. Ustawa wymaga dostępu do źródła wody i ustępu, ale urządzenia te mogą znajdować się poza budynkiem. Pomieszczenie musi natomiast umożliwiać zainstalowanie urządzenia do gotowania posiłków oraz spełniać pozostałe warunki dotyczące światła, ogrzewania, stanu przegród i powierzchni.

Czy rodzina z dziećmi zawsze ma prawo do tymczasowego pomieszczenia?

Sam fakt posiadania dzieci nie jest odrębną przesłanką z art. 25c dającą automatyczne prawo do tymczasowego pomieszczenia. W sprawach rodzin z małoletnimi szczególnie ważne może być jednak to, co sąd rozstrzygnął wcześniej w zakresie uprawnienia do najmu socjalnego lokalu. Dlatego punktem wyjścia zawsze powinno być odczytanie tytułu wykonawczego.

Co zrobić, gdy wskazane pomieszczenie nie spełnia ustawowych wymagań?

Trzeba możliwie szybko zgłosić zastrzeżenia komornikowi i podmiotowi wskazującemu pomieszczenie oraz dokładnie opisać braki. Pomocne są zdjęcia, pomiary powierzchni, informacje o ogrzewaniu, wodzie, ustępie i instalacji elektrycznej. Jeżeli problem dotyczy nieprawidłowej czynności komornika, należy rozważyć skargę na czynności komornika z uwzględnieniem krótkiego, co do zasady tygodniowego terminu.

Czy zamiast gminy tymczasowe pomieszczenie może wskazać ktoś inny?

Tak. Pomieszczenie odpowiadające ustawowym wymaganiom może wskazać wierzyciel, sam dłużnik albo osoba trzecia. Jeżeli takie miejsce jest rzeczywiście dostępne i spełnia wymagania tymczasowego pomieszczenia, komornik nie może wstrzymywać dalszych czynności wyłącznie w oczekiwaniu na propozycję gminy.

Podsumowanie

Przy eksmisji trzeba najpierw sprawdzić treść tytułu wykonawczego, przyczynę nakazania opróżnienia lokalu oraz możliwość zamieszkania w innym miejscu. Jeżeli dłużnik nie ma prawa do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego, nie dysponuje innym lokalem i nie zachodzi ustawowe wyłączenie, w toku egzekucji może mieć prawo do tymczasowego pomieszczenia. Pojedyncza umowa najmu trwa od 1 do 6 miesięcy i może zostać przedłużona, gdy nadal istnieją ku temu przesłanki.

W razie sporu nie warto opierać się na ogólnych informacjach o eksmisji. Znaczenie mają konkretne dokumenty, aktualne brzmienie przepisów, działania komornika oraz warunki pomieszczenia wskazanego w danej sprawie.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725, w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 5a, art. 4 ust. 2a oraz art. 25a–25e.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468, w szczególności art. 767 oraz art. 1046.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, Dz.U. z 2012 r. poz. 11.