Zmiana głównego najemcy mieszkania komunalnego

Od 30 lat mieszkam i jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym, którego głównym najemcą jest moja mama (ojciec zmarł kilka lat temu). Natomiast mama 6 lat temu wyjechała za granicę i nie mam z nią żadnego kontaktu, nie wiem, gdzie przebywa. Mieszkam razem z dzieckiem. Czy jest jakiś sposób, aby doprowadzić do zmiany głównego najemcy tego mieszkania komunalnego, abym to ja nim został?

Przelew praw oraz długu

Teoretycznie jest możliwość wstąpienia obecnie w stosunek najmu, za zgodą gminy w drodze przelewu praw i przejęcia długu, ale musiałby Pan nawiązać kontakt z mamą.

Wyjaśnię precyzyjniej, że zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Umowy najmu są umowami wzajemnymi, w których skorelowane są nie tylko prawa, ale i obowiązki każdej ze stron, a strony są jednocześnie względem siebie wierzycielami i dłużnikami.

Odwołując się w tym miejscu do poglądów orzecznictwa, wyjaśnię, że mimo iż preferowana zmiana stron umowy wzajemnej o charakterze ciągłym powinna następować przez rozwiązanie dotychczasowej umowy i zawarcie nowej między innymi stronami, nie wyklucza się także możliwości zmiany strony umowy zobowiązania wzajemnego poprzez przelew wierzytelności i przejęcie długu (tak np. wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia: 23.11.2005 r. (II CK 232/05), 6.11.1972 r. (III CRN 266/72), 17.7.1999 r. (I CKN 44/98) oraz z 15.10.2004 r. (II CK 62/04).

Każdorazowo jednak, aby mogło dojść do zmiany strony umowy, konieczne jest dokonanie cesji wierzytelności przysługujących tej stronie z tytułu wiążącej ją umowy na nowy podmiot i jednoczesne przejęcie długu dotychczasowej strony przez ten podmiot. Instytucja przejęcia długu uregulowana została w art. 519 i nast. K.c. Według przywołanego przepisu osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje zwolniony z długu. Umowa ta wymaga zgody drugiej ze stron umowy, co wyraźnie wynika z art. 519 § 2 K.c.

Wspomniałam o tym bardziej teoretycznie, bo po pierwsze musiałby Pan odnaleźć mamę, ona musiałaby się na to zgodzić i gmina również. Proces zatem wydaje się za trudny do zrealizowanie. Ale jest inne, w pewnym sensie prostsze wyjście, po prostu powinien Pan dalej tam mieszkać i niestety – wiem, jak to brzmi – ale z chwilą śmierci mamy załatwić już tylko formalności w gminie. Wyjaśnię bowiem, że w oparciu o treść art. 691 Kodeksu cywilnego Pan jako dziecko najemczyni, która stale zamieszkuje w tym lokalu, w chwili jej śmierci wstąpi z mocy samego prawa w stosunek najmu tego lokalu. Nie będzie Pan musiał podejmować żadnych innych czynności.

Dodam też, że żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu (tak stanowi wyrok Sądu Najwyższego z 12.2.2002 r., I CKN 527/00). Tak więc proszę się nie martwić, że po śmierci mamy utraci Pan to mieszkanie, bo przywołany przepis zapewnia Panu ochronę. Poniżej, z uwagi na jego istotność, zacytuję Panu pełną treść art. 691 K.c.:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z 12 luty 2002 r., I CKN 527/00
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2005 r. II CK 232/05
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1972 r. III CRN 266/72
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 1999 r. I CKN 44/98