Podatek od najmu nieruchomości

• Autor: Marcin Sądej

Uzyskiwanie przychodów z tytułu najmu nieruchomości należy zaliczyć do jednych z podstawowych źródeł zarobkowania. Jak w każdym przypadku pojawia się kwestia podatków. Z tego też względu w naszym dzisiejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na najważniejsze pytania dotyczące zasad opodatkowania najmu nieruchomości.

Formy rozliczenia najmu nieruchomości

W przypadku osób fizycznych wynajmujących swój prywatny składnik majątku, który nie ma związku z ewentualną działalnością gospodarczą, mamy do wyboru dwie formy rozliczenia najmu.

Po pierwsze zasady ogólne. Jest to niejako podstawowa forma rozliczenia. W tym wariancie opodatkowaniu podlega dochód, a więc różnica pomiędzy przychodem a kosztem. Dochód z najmu dolicza się do innych dochodów osiągniętych przez podatnika w roku podatkowym i całość (suma dochodów z różnych źródeł) jest opodatkowana stawką 17% lub 32% (nadwyżka ponad 85 528 zł podstawy opodatkowania). Najem na zasadach ogólnych jest rozliczany w rocznym zeznaniu PIT-36.

Drugą formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ten wariant ma zastosowanie wyłącznie do wynajmu prywatnego i nie może być stosowany do wynajmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W tym przypadku podatek jest płatny od przychodu, co oznacza, że podatnik nie może uwzględnić w rozliczeniu żadnych kosztów podatkowych. Jest to jednak rekompensowane niższą stawką podatku, która w przypadku ryczałtu wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł (do nadwyżki stosujemy stawkę 12,5%). Przychody opodatkowane ryczałtem nie łączą się z przychodami z innych źródeł i są rozliczane w odrębnym rocznym zeznaniu PIT-28.

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym nie ma już obowiązku składania do urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze ryczałtu jako formy przewidzianej dla najmu prywatnego. W świetle obowiązujących przepisów równoznaczne z wyborem formy ryczałtowej jest opłata ryczałtu na właściwe konto naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w roku.

Różnica między najmem nieruchomości a zakwaterowaniem

Kwestia ustalenia różnicy pomiędzy najem a zakwaterowaniem jest istotnym zagadnieniem, które niestety jest wielokrotnie pomijane przez podatników, co w dalszej kolejności prowadzi do niemiłych konsekwencji podatkowych.

Należy bowiem wskazać, że najem oraz zakwaterowanie nie są pojęciami tożsamymi. Zakwaterowanie odnosi się bowiem do cyklów dziennych lub tygodniowych. W związku z tym z zakwaterowaniem będziemy mieli do czynienia w przypadku krótkotrwałych pobytów.

Natomiast najem ma charakter długoterminowy, zazwyczaj w cyklach miesięcznych i rocznych, i jest związany z celami mieszkalnymi oraz dłuższym pobytem.

Powyższe rozróżnienie jest o tyle istotne, że w ocenie fiskusa usługi zakwaterowania stanowią przejaw działalności gospodarczej. W konsekwencji do tego rodzaju usług nie może mieć zastosowania ryczałt wg stawki 8,5%, gdyż ten jest zarezerwowany wyłącznie do najmu prywatnego nieprowadzonego w warunkach działalności gospodarczej.

W konsekwencji podatnik, który wynajmuje domek letniskowy turystom lub też wynajmuje apartament dla gości, w rzeczywistości świadczy usługę zakwaterowania, która nie może korzystać z 8,5% ryczałtu.

Tak też wskazał w swojej interpretacji z 13.01.2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy. W piśmie możemy przeczytać, że wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty, podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej. To z kolei powoduje, że nie ma tu możliwości zastosowania do przychodów z usług wynajmu nieruchomości stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów, właściwej wyłącznie dla przychodów z umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą.

Najem nieruchomości prywatnej a podatek VAT

W pierwszej kolejności wskazać należy, że podatek VAT dotyczy działalności gospodarczej. Przy czym ustawa VAT rozumie ową działalność gospodarczą w sposób specyficzny. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ostatnie zdanie wskazuje, że podatnikami podatku VAT mogą stać się również osoby fizyczne wykorzystujące swoje składniki majątkowe (np. mieszkanie) w sposób ciągły do celów zarobkowych (np. poprzez odpłatny najem). W konsekwencji, aby faktycznie stać się podatnikiem podatku VAT, wcale nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej. Również osoby fizyczne nieprowadzące działalności, lecz wynajmujące mieszkanie, mogą stać się podatnikami VAT i odliczać ten podatek od dokonywanych zakupów.

Powszechne jest stanowisko, zgodnie z którym najem prywatnych składników majątkowych, prowadzony przez osoby fizyczne, podlega pod regulacje ustawy o podatku od towarów i usług. Tak przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22.05.2019 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS, gdzie wskazano, że  świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Czy oznacza to, że osoba fizyczna zajmująca się wynajmem nieruchomości musi odprowadzać podatek VAT? W większości przypadków zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. W myśl tego przepisu zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W rezultacie co do usługi najmu na długoterminowe cele mieszkaniowe istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Pamiętajmy jednak, że to zwolnienie nie dotyczy usług zakwaterowania czy też usług wynajmu nieruchomości użytkowych. W tym jednak zakresie istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego do limitu 200 000 zł.

Choć opodatkowanie najmu nieruchomości jest zjawiskiem powszechnym i wiele osób fizycznych spotyka się na co dzień z tym zagadnieniem, to, jak się okazuje w praktyce, pojawia się wiele problematycznych kwestii podatkowych. Kłopoty z prawidłowym rozliczeniem opodatkowania najmu mogą pojawić się zarówno w przypadku podatku dochodowego, jak i w przypadku podatku VAT. Warto więc zawczasu zasięgnąć porady u fachowca.