Mamy 11 050 opinii naszych Klientów

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatek od najmu nieruchomości

Uzyskiwanie przychodów z tytułu najmu nieruchomości należy zaliczyć do jednych z podstawowych źródeł zarobkowania. Jak w każdym przypadku pojawia się kwestia podatków. Z tego też względu w naszym dzisiejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na najważniejsze pytania dotyczące zasad opodatkowania najmu nieruchomości.

Podatek od najmu nieruchomości

Formy rozliczenia najmu nieruchomości

W przypadku osób fizycznych wynajmujących swój prywatny składnik majątku, który nie ma związku z ewentualną działalnością gospodarczą, mamy do wyboru dwie formy rozliczenia najmu.

Po pierwsze zasady ogólne. Jest to niejako podstawowa forma rozliczenia. W tym wariancie opodatkowaniu podlega dochód, a więc różnica pomiędzy przychodem a kosztem. Dochód z najmu dolicza się do innych dochodów osiągniętych przez podatnika w roku podatkowym i całość (suma dochodów z różnych źródeł) jest opodatkowana stawką 17% lub 32% (nadwyżka ponad 85 528 zł podstawy opodatkowania). Najem na zasadach ogólnych jest rozliczany w rocznym zeznaniu PIT-36.

Drugą formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ten wariant ma zastosowanie wyłącznie do wynajmu prywatnego i nie może być stosowany do wynajmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W tym przypadku podatek jest płatny od przychodu, co oznacza, że podatnik nie może uwzględnić w rozliczeniu żadnych kosztów podatkowych. Jest to jednak rekompensowane niższą stawką podatku, która w przypadku ryczałtu wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł (do nadwyżki stosujemy stawkę 12,5%). Przychody opodatkowane ryczałtem nie łączą się z przychodami z innych źródeł i są rozliczane w odrębnym rocznym zeznaniu PIT-28.

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym nie ma już obowiązku składania do urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze ryczałtu jako formy przewidzianej dla najmu prywatnego. W świetle obowiązujących przepisów równoznaczne z wyborem formy ryczałtowej jest opłata ryczałtu na właściwe konto naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu w roku.

WAŻNE!

W zakresie opodatkowania najmu nieruchomości prywatnych osoba fizyczna może wybrać zasady ogólne lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Różnica między najmem nieruchomości a zakwaterowaniem

Kwestia ustalenia różnicy pomiędzy najem a zakwaterowaniem jest istotnym zagadnieniem, które niestety jest wielokrotnie pomijane przez podatników, co w dalszej kolejności prowadzi do niemiłych konsekwencji podatkowych.

Należy bowiem wskazać, że najem oraz zakwaterowanie nie są pojęciami tożsamymi. Zakwaterowanie odnosi się bowiem do cyklów dziennych lub tygodniowych. W związku z tym z zakwaterowaniem będziemy mieli do czynienia w przypadku krótkotrwałych pobytów.

Natomiast najem ma charakter długoterminowy, zazwyczaj w cyklach miesięcznych i rocznych, i jest związany z celami mieszkalnymi oraz dłuższym pobytem.

Powyższe rozróżnienie jest o tyle istotne, że w ocenie fiskusa usługi zakwaterowania stanowią przejaw działalności gospodarczej. W konsekwencji do tego rodzaju usług nie może mieć zastosowania ryczałt wg stawki 8,5%, gdyż ten jest zarezerwowany wyłącznie do najmu prywatnego nieprowadzonego w warunkach działalności gospodarczej.

W konsekwencji podatnik, który wynajmuje domek letniskowy turystom lub też wynajmuje apartament dla gości, w rzeczywistości świadczy usługę zakwaterowania, która nie może korzystać z 8,5% ryczałtu.

Tak też wskazał w swojej interpretacji z 13.01.2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy. W piśmie możemy przeczytać, że wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty, podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej. To z kolei powoduje, że nie ma tu możliwości zastosowania do przychodów z usług wynajmu nieruchomości stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów, właściwej wyłącznie dla przychodów z umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą.

WAŻNE!

Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy najmem a zakwaterowaniem, która odnosi się do długości pobytu. W ocenie fiskusa usługa zakwaterowania jest działalnością gospodarczą w związku z czym forma ryczałtu wg stawki 8,5% nie jest tu dopuszczalna.

Najem nieruchomości prywatnej a podatek VAT

W pierwszej kolejności wskazać należy, że podatek VAT dotyczy działalności gospodarczej. Przy czym ustawa VAT rozumie ową działalność gospodarczą w sposób specyficzny. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ostatnie zdanie wskazuje, że podatnikami podatku VAT mogą stać się również osoby fizyczne wykorzystujące swoje składniki majątkowe (np. mieszkanie) w sposób ciągły do celów zarobkowych (np. poprzez odpłatny najem). W konsekwencji, aby faktycznie stać się podatnikiem podatku VAT, wcale nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej. Również osoby fizyczne nieprowadzące działalności, lecz wynajmujące mieszkanie, mogą stać się podatnikami VAT i odliczać ten podatek od dokonywanych zakupów.

Powszechne jest stanowisko, zgodnie z którym najem prywatnych składników majątkowych, prowadzony przez osoby fizyczne, podlega pod regulacje ustawy o podatku od towarów i usług. Tak przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22.05.2019 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS, gdzie wskazano, że  świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Czy oznacza to, że osoba fizyczna zajmująca się wynajmem nieruchomości musi odprowadzać podatek VAT? W większości przypadków zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. W myśl tego przepisu zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W rezultacie co do usługi najmu na długoterminowe cele mieszkaniowe istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Pamiętajmy jednak, że to zwolnienie nie dotyczy usług zakwaterowania czy też usług wynajmu nieruchomości użytkowych. W tym jednak zakresie istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego do limitu 200 000 zł.

WAŻNE!

Pamiętajmy, że również najem nieruchomości prywatnych przez osobę fizyczną stanowi czynność podlegającą pod regulacje podatku VAT. W tym zakresie osoby fizyczne mogą jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego lub zwolnienia przedmiotowego.

Choć opodatkowanie najmu nieruchomości jest zjawiskiem powszechnym i wiele osób fizycznych spotyka się na co dzień z tym zagadnieniem, to, jak się okazuje w praktyce, pojawia się wiele problematycznych kwestii podatkowych. Kłopoty z prawidłowym rozliczeniem opodatkowania najmu mogą pojawić się zarówno w przypadku podatku dochodowego, jak i w przypadku podatku VAT. Warto więc zawczasu zasięgnąć porady u fachowca.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »