Mamy 11 050 opinii naszych Klientów

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nowe zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości ryczałtem

Początek 2021 r. przyniósł wiele zmian w zakresie prawa podatkowego. W całym gąszczu nowych przepisów warto zwrócić uwagę na nowe zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości podatkiem ryczałtowym. Wprowadzona w tym zakresie nowelizacja przewiduje korzystne zmiany dla przedsiębiorców, w związku z tym przyjrzymy się bliżej nowym przepisom.

Nowe zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości ryczałtem

Zasady opodatkowania ryczałtem do końca 2020 r.

Celem porównania trzeba w pierwszej kolejności przeanalizować, jak kwestia ryczałtu prezentowała się do końca ubiegłego roku.

Otóż w stanie prawnym obowiązującym do 31.12.2020 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych mógł być stosowany do tzw. najmu prywatnego, czyli niewykonywanego w ramach działalności gospodarczej. Natomiast jeżeli wynajem spełniał warunki do uznania go za pozarolniczą działalność gospodarczą, to forma ryczałtowa była wykluczona. Co ważne, sprawa była o tyle skomplikowana, że na gruncie podatku dochodowego obowiązuje autonomiczna definicja działalności gospodarczej, która warunkuje jej występowanie od przesłanki ciągłości, zorganizowania oraz zarobkowości.

Z uwagi na fakt, iż dla pojawienia się działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy PIT nie jest konieczne jej formalne zarejestrowanie w CEIDG, to pojawiało się bardzo wiele wątpliwości oraz konfliktów na linii podatnik – organy podatkowe. W wielu bowiem przypadkach fiskus uznawał, że wynajem prywatnych nieruchomości spełnia kryteria działalności gospodarczej, co skutkowało odmową przyznania prawa do ryczałtu.

W tym miejscu warto wskazać, że ryczałt jest korzystną formą opodatkowania przychodów z najmu, jeśli podatnik ponosi niewielkie koszty związane z obsługą nieruchomości. W przypadku ryczałtu podatnik nie ma możliwości uwzględnić w rozliczeniu żadnych kosztów podatkowych, ponieważ podatek płatny jest od przychodu, jednakże obowiązują w tym zakresie niższe stawki, tj. 8,5%, a w przypadku nadwyżki ponad 100 000 zł 12,5%.

Choć rodzaj, jak i ilość wynajmowanych nieruchomości nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu, to często w ocenie fiskusa wynajem kilku nieruchomości prywatnych należało potraktować jako działalność gospodarczą, która z formy ryczałtowej w zakresie najmu korzystać nie mogła.

WAŻNE!

W stanie prawnym obowiązującym do końca ubiegłego roku przepisy wykluczały możliwość korzystania z ryczałtu przychodów z wynajmu nieruchomości na własny rachunek.

Nowe zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości ryczałtem od 1 stycznia 2021 r.

Przedstawione powyższej zasady uległy rewolucyjnej zmianie począwszy od stycznia 2021 r.

Po pierwsze, usunięto przepis, który wykluczał możliwość opodatkowania wynajmu w ramach działalności gospodarczej (usługa ta była wymieniona w załączniku nr 2 do ustawy zawierającym wykaz czynności powodujących utratę prawa do ryczałtu).

Po drugie, w istotny sposób zmodyfikowano treść przepisu określającego usługi, do których możliwe zastosowanie jest stawki 8,5% (12,5% do nadwyżki ponad 100 000 zł). Aktualnie stawka ta może być stosowana do przychodu z tytułu:

  • przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (czyli z najmu prywatnego);
  • przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
  • świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55),
  • świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Jak zatem widać, w świetle obecnie obowiązujących norm zakres zastosowania stawki ryczałtowej jest bardzo szeroki. Możliwe jest stosowanie ryczałtu ewidencjonowanego zarówno do przychodów uzyskiwanych przez przedsiębiorców z tytułu wynajmu długoterminowego czy też krótkoterminowego zakwaterowania.

W tym miejscu warto bowiem wyjaśnić, że istnieje istotna różnica pomiędzy usługą najmu a usługą zakwaterowania. Z zakwaterowaniem mamy do czynienia, gdy mówimy o krótkotrwałych pobytach najczęściej w cyklach dziennych lub tygodniowych. Można tu wymienić funkcjonowanie wszelkich obiektów noclegowych, miejsc turystycznych czy apartamentów na wynajem. Natomiast z wynajmem mamy do czynienia, gdy oddaje się obiekty w celach dłuższego pobytu (cykle miesięczne lub roczne) na potrzeby mieszkaniowe.

W stanie prawnym obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. w obu przypadkach, tzn. zarówno do zakwaterowania, jak i do wynajmu, możliwe jest stosowanie ryczałtu według stawki 8,5%.

WAŻNE!

Nowe zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości ryczałtem poszerzyły zakres podmiotów uprawnionych do stosowania stawki ryczałtowej. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym z formy tej mogą korzystać zarówno osoby fizyczne w ramach najmu prywatnego, jak i w ramach działalności gospodarczej.

Nowe zasady opodatkowania najmu ryczałtem a źródła przychodów

Jak zatem widać z przedstawionych przepisów, obecnie osoby dokonujące wynajmu prywatnych nieruchomości nie muszą już obawiać się utraty prawa do obniżonej ryczałtowej stawki podatkowej, ponieważ nawet w razie uznania przez urząd skarbowy, że wynajem spełnia kryteria działalności gospodarczej, to także i dla tego rodzaju aktywności możliwe jest stosowanie tej samej stawki podatku.

Należy jednak podkreślić, że pomimo tożsamości stawki ryczałtowej nadal obowiązuje podział na dwa rodzaje źródeł przychodów. Jak bowiem wynika z treści art. 10 ust. 1 ustawy PIT, źródłem przychodu jest:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3);

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6).

Podobne wnioski można także wyciągnąć w oparciu o treść ustawy o zryczałtowanym podatku. W art. 2 tejże ustawy możemy przeczytać, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ma zastosowanie do osób fizycznych osiągających przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz do osób fizycznych osiągających przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

WAŻNE!

Pamiętajmy, że nowe zasady opodatkowania ryczałtu nie oznaczają, że doszło do ujednolicenia źródeł przychodów. Pomimo tej samej stawki podatku ryczałtowego nadal należy odróżnić najem prywatny od najmu w ramach prowadzonej działalności.

Wprowadzoną nowelizację przepisów w zakresie możliwości stosowania stawki ryczałtowej do najmu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej należy ocenić jako zmianę pozytywną. Dzięki niej szersza grupa podatników ma możliwość skorzystania z preferencyjnej formy ryczałtowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »